Jour après jour, Marcus & Millichap accompagne ses clients lors d’échanges 1031. Après avoir assuré la vente de leurs propriétés au meilleur prix, nos équipes identifient les nouvelles opportunités en fonction des besoins de chaque client et s’assure de respecter les délais et les procédures imposées par la loi.

LE CONCEPT D'UN ECHANGE 1031

Bien qu’il existe des variantes, 95% des échanges 1031 sont dits “différés”. Lors de la vente d’un bien commercial, l’IRS (Internal Revenue Service) accorde au vendeur un délai de 45 jours à compter de la clôture du séquestre pour identifier jusqu’à trois propriétés de remplacement. Il aura ensuite 135 jours pour clore la transaction sur une ou plusieurs de ces trois propriétés et ainsi ne pas payer d’impôts sur la plus-value.

Lors de cette transaction, un tiers neutre, appelé intermédiaire qualifié ou accommodateur, réceptionnera les fonds de la vente du premier bien pour les réinvestir dans le ou les seconds. Compléter ce processus permet aux vendeurs de biens immobiliers détenus à des fins d’investissement de retarder ou de reporter le paiement des gains en capital et de récupérer ainsi l’avantage fiscal lié à l’amortissement. S’éloigner du processus décrit ci-dessus peut entraîner des conséquences fiscales ou des pénalités coûteuses et il est donc primordial de travailler avec des agents expérimentés pour vous accompagner.

AVANTAGES D’UN ÉCHANGE 1031

Grace a un effort coordonné entre l’agent immobilier, l’avocat et le comptable, les investisseurs bien informés utilisent la disposition 1031 du code d’imposition aux Etats-Unis pour agrandir leur portefeuille.

En procédant ainsi, un propriétaire peut atteindre le double objectif de se repositionner sur des propriétés de qualité supérieure mais aussi reporter dans le temps les impôts sur les plus-values.

  • Repositionnement sur des actifs stratégiques a long terme

  • Augmentation du rendement locatif

  • Agrandissement de son portefeuille de propriétés

  • Report dans le temps du paiement des taxes sur la plus-value

TIRER PARTI DES CONDITIONS DU MARCHE

Les propriétaires qui possèdent leur bien depuis plusieurs années cherchent toujours à optimiser l’utilisation du capital accumulé par leur propriété. En effet, le paiement d’un prêt cumulé à l’appréciation de la propriété augmente l’équité (fonds propres non-liquides) détenue par un propriétaire dans un bien.

Lorsque celui-ci vend sa propriété afin de se repositionner sur le marché, il peut accéder à cette équité et augmenter son rendement.

PRENDRE LES BONNES DÉCISIONS:

Alors que les échanges 1031 ont gagné en popularité, chaque investisseur doit évaluer sa propre situation et ses objectifs avec un expert. La première étape consiste à faire évaluer sa propriété afin de déterminer sa valeur marchande pour pouvoir analyser les conséquences fiscales. Dans certains cas, il peut être utile de payer les impôts sur les plus-values, dans d’autres mieux vaut réinvestir. Un échange peut être la clé pour débloquer des fonds propres et s’offrir l’opportunité d’étendre un portefeuille de propriétés afin de créer une plus grande richesse.

La plus grande erreur serait de ne pas connaître les différentes alternatives.

L'IMPORTANCE DES DATES

Les dates butoirs doivent absolument être respectées ou vous serez responsable du paiement des taxes. L’IRS (le trésor américain) n’autorise aucune exception à cette règle. Vous avez 45 jours pour identifier vos propriétés et 135 jours de plus pour réaliser l’achat, soit un total de 180 jours pour l’ensemble de la procédure.

QUE DOIS-JE ACHETER ?

Si vous ne souhaitez payer AUCUNE taxe alors il vous faudra acquérir un ou plusieurs biens de valeur supérieure ou égale au prix de vente de votre propriété.

A noter que ce que l’on appelle “Like Kind Exchange”, ou échange de propriétés similaires, donne la possibilité de changer de catégorie d’actifs. Par exemple, vous pouvez vendre un immeuble à usage d’habitation et acheter une pharmacie ou un restaurant, une situation très fréquente pour des investisseurs qui ne souhaitent plus avoir à s’occuper de leur propriété au jour le jour.

De plus, vous pouvez acquérir une propriété n’importe où aux Etats-Unis et profiter, par exemple, de rendements plus importants par rapport à ceux offerts par l’Etat dans lequel se trouve votre propriété. Il est également possible d’investir dans des Etats comme la Floride ou le Texas où il n’y a pas d’imposition sur le revenu.