QUESTIONS GÉNÉRALES

Quelles sont les différences entre les biens NNN est les autres types d’investissements immobiliers ?

La différence principale entre les propriétés triple net et d’autres investissements réside dans la qualité du locataire et du fait qu’il soit responsable de la gestion du bien. De plus, les investissements NNN peuvent être adaptés aux attentes d’un investisseur en termes de risque et de rendement, et ce en choisissant des locataires ayant des profils de crédit différents. Par exemple, certains locataires sont notés par les agences nationales de notation de crédit tandis que d’autres locataires n’ont que leurs performances financières passées pour attester de leur solidité financière.

Quel retour net puis-je espérer de mon investissement ?

De façon générale, les retours nets avant impôts sont de 5% à 10% mais il est possible de trouver des propriétés en-dessous et au-dessus de cette fourchette. Les retours varient en fonctions du risque de votre investissement et du financement mis en place. De nombreux facteurs rentrent en compte dans l’établissement du retour ou CAP Rate. Le garant, l’emplacement géographique et la durée du contrat sont des facteurs qui peuvent grandement impacter le retour sur investissement. Contactez-nous pour plus d’informations.

Pourquoi ces entreprises ne restent-elles pas propriétaires de ces biens ?

L’essentiel des profits des grands groupes est réalisé dans leur corps de métier. Il est donc plus profitable pour eux d’être locataire des biens qu’ils occupent plutôt que de devoir en être propriétaire. En d’autres termes, des retours de 4% à 8% ne sont pas assez élevés pour légitimer des biens de plusieurs millions de dollars sur leur bilan comptable.

Comment analyse-t-on la garantie de paiement ?

Lorsque qu’il s’agit d’une société publique, les agences de notations comme Standards and Poor ou Moody’s communiquent sur la notation des sociétés en question. Lorsqu’il s’agit d’une franchise, une analyse de leurs ventes et de leurs performances financières est réalisée.

Je n'habite pas aux Etats-Unis, puis-je acheter un bien triple net ?

Bien sûr ! C’est même l’un des investissements le plus appropriés pour un investisseur étranger qui ne peut pas s’occuper de sa propriété au jour le jour. Il suffit de créer une société par le biais d’un avocat (procédure simple et rapide via l’un des nombreux avocats francophones qui officient aux Etats-Unis) et d’ouvrir un compte en banque. Votre seule responsabilité sera votre déclaration de revenus. Là encore, de nombreux comptables francophones peuvent vous aider dans vos démarches.

Que se passe-t-il si le locataire ne renouvelle pas son bail ou si l'entreprise fait faillite ?

Dans l’éventualité où le locataire ne renouvelle pas son bail ou où l’entreprise fait faillite, vous restez propriétaire de votre immeuble et de votre terrain mais il vous faudra trouver un nouveau locataire. De nombreuses entreprises sont spécialisées dans ce domaine. Il vous faudra alors payer une commission a l’agent qui vous trouvera un nouveau locataire et vous ne toucherez pas de loyer pendant la période de recherche. Cette situation n’étant pas idéale, il est primordial d’acheter des biens dans des zones à forte densité démographique, sur des axes de transport majeurs avec une belle exposition et des loyers au prix du marché.

Qui paye la commission?

Comme c’est le cas pour les biens du secteur résidentiel aux Etats-Unis, les commissions sont payées entièrement par le vendeur. Le pourcentage de commission varie, bien entendu, en fonctions du prix des biens et de la complexité de la transaction.

Comment crée-t-on une société aux Etats-Unis ?

Créer une société aux Etats-Unis est une étape extrêmement simple et peu coûteuse. Votre avocat et votre expert-comptable pourront vous guider afin de trouver la structure la plus adaptée à vos besoins.

Quelle est la meilleure façon de minimiser la taxation sur les revenus ?

Chaque situation étant différente, il est recommandé de consulter des experts comptables, avocats et fiscalistes afin de déterminer la structure la plus adaptée. Suivant les cas, l’achat pourra se faire en nom propre, au travers d’une société américaine, ou d’une autre entité qu’il conviendra alors de créer.

Quel est le taux de taxation lors de la revente ?

Lors de la vente d’un bien, plusieurs scénarios sont possibles. Vous pouvez choisir de récupérer votre capital et vous paierez alors la taxe sur la plus-value (15% ou 20% selon votre statut) ou vous pouvez réaliser ce qui s’appelle un échange 1031 et réinvestir l’intégralité de votre capital dans une nouvelle propriété d’investissement en évitant ainsi d’avoir à payer ces taxes sur la plus-value. Ces échanges, extrêmement courants aux Etats-Unis, permettent en effet de se construire de véritables portefeuilles immobiliers.

Pourquoi est-il plus aisé d’obtenir un prêt lors de l’achat d’une propriété NNN ?

Comme les loyers sont garantis sur le long terme par des entreprises stables, les banques seront plus enclines à délivrer des prêts. Par exemple, si vous achetez un CVS avec un contrat garanti sur 20 ans : puisque CVS a une cotation BBB+ chez Standard and Poor, cela représente un risque très faible de manquement au paiement des loyers.

Combien de temps prend l’acquisition d’un bien ?

Les délais d’acquisition d’un bien immobilier varient. Il faut compter entre quelques semaines et plusieurs mois selon le type de contrat et la nécessité de faire un emprunt. Dans le cas d’un emprunt, la banque aura besoin de plusieurs documents et d’effectuer des vérifications qui ralentiront le processus d’acquisition. Néanmoins, un délai de deux mois est généralement la norme pour une acquisition immobilière financée par un emprunt.

Si vous avez des questions supplémentaires, n’hésitez pas à nous contacter.