Si les critères habituels d’un bon investissement immobilier sont généralement les mêmes comme l’emplacement et le rendement, il existe d’autres critères à prendre en compte pour les propriétés triple net. 

CAP RATE

Le “Capitalization Rate”, ou taux de retour, est l’indicateur le plus important lors de l’analyse des propriétés triple net. On l’obtient en divisant le loyer par la valeur de la propriété. Par exemple, pour un loyer de $100,000 par an et une valeur de $2,000,000 le taux de retour est de 5%.

Cependant, pour les propriétés triple net, les loyers payés par les locataires sont fixés sur de longues périodes, c’est donc l’ajustement du cap rate qui influe directement sur la valeur des biens ce qui en fait l’indicateur par excellence de l’offre et de la demande.

Pour un loyer de $100,000 si un investisseur souhaite un rendement de 5%, il sera prêt a payer $2,000,000. S’il souhaite un retour de 6% il ne pourra payer pour cette propriété que $1,666,667 ($100,000/6%)

ENTITÉ DE CRÉDIT (GARANTOR)

Les baux commerciaux sont garantis sur la durée totale du contrat par l’entreprise signataire. La sécurité de l’investissement est donc garantie par la qualité et la crédibilité financière du locataire. De nombreuses sociétés sont cotées en bourse et analysées par des agences de crédit. Lorsqu’il s’agit d’un réseau de franchisés, une analyse approfondie de leur P&L est indispensable. La qualité du garant a un impact direct sur le cap rate : plus le risque est bas, plus le cap rate sera bas, et inversement. Par exemple, l’entreprise CVS, notée Baa1 par Moody’s et BBB + par S&P Global, garantit une excellente sécurité financière et aura donc des retours plus bas – autour de 5% – avec un nouveau contrat de 20 ans.

L'EMPLACEMENT

Comme le dit l’adage, le plus important c’est l’emplacement ! Il est clair que l’emplacement est un élément incontournable. Les résidents dans les alentours directs de l’immeuble sont en effet des clients potentiels. Combien de voitures passent devant le bâtiment? Est-il facile d’accès? y-a-t-il suffisamment de places de parking? Il existe de nombreux critères que nous prenons en compte lorsque nous analysons une propriété.

LE LOYER

Il est important d’analyser précisément le loyer payé par le locataire afin de s’assurer que celui-ci est en phase avec le marché. En effet, si le locataire paye trop cher par rapport au marché, il ne renouvellera pas son contrat. De plus, il nous sera particulièrement utile de connaître le chiffre des ventes de notre locataire. Il s’agira ainsi d’analyser le ratio Vente/Loyer afin de voir si les conditions commerciales sont viables pour le locataire.

OPTION DE RENOUVELLEMENT

Tous les contrats comportent des clauses pour que le locataire étende son contrat de location jusqu’au terme du bail initial si celui-ci ne souhaite pas laisser son emplacement. Par exemple, un nouveau restaurant comme Wendy’s qui vient d’ouvrir peut signer un bail de 15 ans accompagné de quatre options de cinq ans.

DURÉE DU BAIL

De façon générale, plus la durée du contrat est longue, plus les conditions seront favorables pour l’acheteur. Cela démontre une volonté du locataire de vouloir s’établir à cet emplacement sur le long terme. De plus, si vous êtes amené à revendre votre propriété dans le futur, plus il reste d’années de contrat, plus la valeur du bien est protégée.

PRIX DU PIED CARRÉ

Evidemment, aux Etats-Unis, on parle en pieds carrés et non en mètres carrés mais le concept est le même. Le prix du pied carré est une mesure standard de comparaison. Il est important de suivre cet indicateur notamment lorsque le prix du pied carré devient extrêmement cher par rapport au prix d’une nouvelle construction.

TAILLE ET ZONAGE DU TERRAIN

Il est important d’avoir un terrain avec un bon accès routier et une capacité de stationnement élevée. De plus, il est important d’avoir, si nécessaire, le droit de se servir du terrain pour des utilisations différentes dans le futur. Par exemple, si vous avez un Dollar store, avez-vous le droit d’en faire un magasin de vente de pièces automobiles, etc…

LES DIFFÉRENTS TYPES DE CONTRATS

Il existe de nombreuses variantes de contrats triple net.
Selon les cas, les responsabilités du locataire et du propriétaire peuvent varier

“Triple Net Lease (NNN)”

Un bail triple net est un contrat de location qui désigne le locataire comme étant seul responsable de tous les coûts relatifs à l’actif loué, et ce, en plus du loyer du bail. Ce type de contrat permet au propriétaire de savoir exactement quelles sommes il va toucher chaque année car tous les coûts et aléas sont à la charge du locataire.

Les propriétés triple net sont généralement achetées en fonction du CAP Rate ou taux de retour. Le taux de retour est obtenu par la division du loyer net perçu divisé par le prix de la propriété. Si par exemple Starbucks paye un loyer de $180,000 par an pour un prix de vente de $ 3,000,000, le taux de retour ou CAP Rate est de 6%

Un bien triple net vous donne la propriété totale de l’immeuble et du terrain sur lequel il est construit. L’achat vient avec le contrat signé par le locataire (CVS, MC Donald’s, Bank of America etc…) et sa garantie financière. Ces contrats sont de 10, 15 ou 20 ans et s’accompagnent d’options. Ce sont des biens idéaux pour un investissement stable sur le long terme, pour un complément de retraite ou un revenu pour vos enfants et petits-enfants.

“Double Net Lease (NN)” et variations

Basé sur le même modèle que les contrats triple net, il arrive que certains biens imposent certaines responsabilités au propriétaire. On parle alors de contrat double net. De façon générale, les biens double net donnent au propriétaire la responsabilité du toit et de la structure du bâtiment. Le locataire s’occupe toujours du paiement des taxes, de l’assurance, de l’entretien et des réparations. Dans le cas de propriétés double net, il faudra être vigilant quant à l’âge de l’immeuble et au statut du toit et de sa garantie. A noter que les cap rate auxquels on peut prétendre sont plus importants que dans les propriétés triple net.

“Ground Lease”

Un “Ground Lease” ou bail foncier vous donne l’opportunité d’être propriétaire du terrain sur lequel la propriété commerciale est construite. Vous n’êtes cependant pas propriétaire de l’immeuble, celui-ci ayant été construit par le locataire. Votre locataire est responsable de tous les coûts et de l’entretien de la propriété comme dans le cas d’un contrat triple net. A la fin du contrat de location cependant, vous deviendrez également propriétaire de l’immeuble.

Dans le cadre d’un ground lease, le propriétaire ne peut pas profiter de l’avantage fiscal qu’offre l’amortissement du bien puisqu’il n’est pas propriétaire des murs.

De façon générale, les taux de retour des baux fonciers sont légèrement inférieurs à ceux des propriétés NNN puisque c’est le locataire qui a investi dans la construction de la propriété, il paye donc en contrepartie un loyer moins élevé. Les “ground lease” sont des contrats à long terme et des investissements privilégiés pouvant être transmis de génération en génération.

Photo: Site d’un Wawa en construction mis en vente par notre équipe