Les acheteurs de propriétés triple net sont à la recherche d’un investissement passif et d’un flux de trésorerie régulier.

Il ne s’agit pas de projets de réhabilitation ou de stratégies pour gagner rapidement de la valeur ajoutée.

INVESTISSEURS ÉTRANGERS

Les investissements étrangers sont extrêmement nombreux aux Etats-Unis et continuent d’affluer du monde entier. Les raisons d’investir aux Etats-Unis sont nombreuses comme la solidité de l’économie, la valeur de l’immobilier, les avantages fiscaux et l’accès à diverses sources de financement.

Les taux de retour moyen sont aussi extrêmement attractifs pour des investissements à long terme allant de 5% à 10% la première année.

Le plus grand avantage pour un investisseur étranger est que le locataire s’occupe de toute la gestion de la propriété ainsi que de toutes les démarches administratives. Les taxes foncières sont payées par le locataire ainsi que l’assurance qui couvre l’immeuble et tous les frais de réparation et d’entretien. Il ne reste à l’investisseur qu’à déclarer ses revenus au trésor américain une fois par an.

Les biens NNN s’adressent à des investisseurs souhaitant profiter d’un revenu garanti stable à moyen et long terme. La majeure partie de l’inventaire se situe entre $1M et $10M bien que certaines propriétés puissent largement dépasser ces valeurs. Il faut compter au moins 30% a 35% d’apport pour un prêt. Il faut savoir aussi que les prêts sont plus faciles à obtenir lors d’achat de biens triple net puisque la garantie de paiement est assurée par de grands groupes internationaux cotés en bourse, ce que les banques apprécient.

DIVERSIFICATION ET REVENUS PASSIFS

La majorité des investisseurs NNN ont déjà détenu d’autres types de biens immobiliers mais cherchent un investissement qui génère des revenus passifs sur le long terme tout en continuant à offrir tous les avantages d’un bien immobilier.

Il peut s’agir d’un premier investissement pour une personne souhaitant des revenus complémentaires et ne pouvant pas être présent de manière quotidienne ou bien d’un investissement pour des propriétaires de biens résidentiels ou de bureaux qui ne souhaitent plus avoir à s’occuper de l’entretien ni faire face aux risques dus aux fluctuations du marché. Pour ceux-ci, il est avantageux de faire ce qui s’appelle un échange 1031 qui évite de payer les taxes dites “Capital Gain” et “Depreciation Recapture” que nous expliquons ici (Lien).

Un investisseur qui achète une propriété triple net crée un moyen d’investissement à long terme capable de produire un flux de trésorerie positif tout en réduisant l’encours de sa dette et en générant des avantages fiscaux.

LES ÉCHANGES 1031

De nombreux acheteurs de propriétés triple net possèdent déjà des biens immobiliers (appartements, bureaux ou autres) qui demandent souvent une gestion intensive et qui génèrent des revenus variables et incertains. Lorsqu’ils découvrent les avantages des propriétés triple net, ces investisseurs procèdent souvent à la vente de leurs actifs et réalisent un échange 1031 dans une ou plusieurs propriétés triple net. Il est intéressant de noter que certains investisseurs peuvent générer, grâce à leurs nouveaux investissements, des flux de trésorerie plus importants et améliorer ainsi leurs revenus.

Les avantages des échanges 1031 qui évitent de payer les taxes dites “Capital Gain” et “Depreciation Recapture” peuvent être consultés ici

LES AVANTAGES

GARANTIE DES LOYERS

Les baux commerciaux signés par les locataires sont garantis pour la durée totale du contrat. Ces garanties sont signées par des entités qui peuvent être des entreprises cotées en bourse ou de simples franchisés. Plus la garantie est forte, plus le Cap Rate (ou taux de retour) est bas. A l’inverse, plus la garantie est faible, plus le taux de retour sera élevé. Dans certain cas, il se peut que la garantie soit assurée par un réseau entier d’opérateurs de franchise.

CONTRATS A LONG TERME

Les baux commerciaux sont signés sur des périodes de 10, 15 ou 20 ans avec des options permettant au locataire de les étendre sur de plus longues périodes. Les augmentations de loyer sont précisées à l’avance et peuvent aller de 10% tous les 5 ans à 3% par an selon les cas.

AVANTAGES FISCAUX

Si votre bien est inscrit au nom d’une société, vous pourrez déduire de vos impôts certains frais. Votre expert-comptable pourra vous aider à déterminer les coûts qui pourront être déduits comme par exemple l’amortissement de l’immeuble ou les intérêts du prêt (si vous avez financé votre acquisition via un prêt). De plus, d’autres dépenses peuvent faire l’objet d’une déduction comme des billets d’avion, des repas, des factures téléphoniques, etc…

GESTION MINIMALE

Selon les cas, les responsabilités peuvent varier mais dans la majorité des cas, le propriétaire est uniquement responsable de ses déclarations de revenus. Dans le cas des contrats double net, le propriétaire reste responsable de la structure du bâtiment ainsi que du toit.

FINANCEMENT

Le paiement des loyers étant garanti sur le long terme par des entreprises nationales aux finances solides et vérifiées, les banques ont mis en place des programmes spécifiques au financement des propriétés triple net et se livrent à une concurrence féroce pour proposer les meilleurs taux. Le rôle du courtier est alors primordial pour vous obtenir les meilleures conditions de prêt.

LES RISQUES

Il peut sembler que rien n’est plus simple qu’un investissement NNN et certains agents vont jusqu’à commercialiser ce type d’investissement comme étant «sans risques» mais il n’existe en réalité pas d’investissement sans risques et des analyses sérieuses et approfondies sont nécessaires avant de se lancer.

Gardez à l’esprit que les investissements NNN sont des baux à long terme, structurés pour des propriétés occupées par un seul locataire. Il existe donc deux risques principaux :

LE NON-RENOUVELLEMENT

Les entreprises peuvent, à leur discrétion, choisir de ne pas renouveler leur contrat de location (uniquement lorsque celui-ci arrive à échéance), et ce sans avoir à justifier leur décision. Dans la plupart des cas, elles en informent toutefois le propriétaire six mois à l’avance.

Le non-renouvellement et les faillites, bien que possibles, sont des situations rares et il existe plusieurs moyens et stratégies pour s’en prémunir (analyses des ventes du locataire, analyse du ratio vente/coût du loyer, etc…).

De plus nous apportons une attention toute particulière aux garanties fournies par les locataires, qu »il s’agisse de leur “Credit Rating”, garanti par les agences de notations internationales, ou de leur rapport financier annuel.

Notre équipe expérimentée sera en mesure de vous conseiller au mieux en fonction de votre stratégie et de vos critères d’investissement afin de vous assurer les meilleurs retours possibles.

LA FAILLITE DE L'ENTREPRISE

Les contrats sont garantis par des entreprises et si ces-dernières se trouvent dans des conjonctures défavorables, elles peuvent être amenées à déposer le bilan. Si c’est le cas, vous resterez propriétaire des murs et devrez trouver un nouveau locataire. Durant cette période, vous ne toucherez plus les loyers et un investissement sera nécessaire pour signer un contrat avec un nouveau locataire.